O que aprendi com o webinar sobre "o Engeman® e a manutenção predial (PMOC)?

No dia 10 de março, Maxwell de Souza, Analista de Negócios, apresentou o webinar sobre o Engeman e a manutenção predial (PMOC). Dentre os assuntos discutidos, destacamos:

A manutenção de edificações é um tema cuja importância tem crescido no setor da construção civil, superando, gradualmente, a cultura de se pensar o processo de construção limitado até o momento quando a edificação é entregue e entra em uso.

Estudos realizados em diversos países, para diferentes tipos de edificações, demonstram que os custos anuais envolvidos na operação e manutenção das edificações em uso variam entre 1% e 2% do seu custo inicial. Esse valor pode parecer pequeno, porém, acumulado ao longo da vida útil das edificações chega a ser equivalente ou até superior ao seu custo de construção.

Manutenção Predial (PMOC)

Fala-se muito no PMOC, e é plausível, pois não o respeitar, acarreta problemas sérios para os responsáveis pela edificação. Caso os ambientes refrigerados, acima de 60 mil BTUs, não estejam cuidados de acordo com os dispostos na Portaria Nº 3.523 da ANVISA: multa.

O que é o PMOC?

É um Plano de Manutenção, Operação e Controle – estabelecido na PRT3523/98, adotado para o sistema de climatização.

O que deve conter?

Deve conter a identificação do estabelecimento que possui ambientes climatizados, a descrição das atividades a serem desenvolvidas, a periodicidade das mesmas, as recomendações a serem adotadas em situações de falha do equipamento e de emergência, para garantia de segurança do sistema de climatização e outros de interesse, conforme especificações contidas no Anexo I da PRT3523/98 do Ministério da Saúde e NBR 13971/97 da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT.

Preservação da edificação

Estando conforme estabelecem as normas, a preservação da edificação está praticamente garantida.

Com um software de manutenção, poderemos elaborar planos periódicos que possibilitem isso.

Vejamos o que um programa de preservação predial precisa abordar:

As periodicidades de execução normalmente são semanais, quinzenais, semestrais e anuais e dependem de cada item que será avaliado em cada edificação, assim, um sistema elétrico, por exemplo, pode ter periodicidades de inspeção diferentes na edificação A e B. Ou seja, cada edificação precisará ser estudada de forma particular e só assim haverá segurança para se definir programas e datas.

Em um bom programa de manutenção deve-se levar em conta:

  • Sistemas eletromecânicos (geradores, ar condicionado, aquecedores, antenas, quadros de distribuição de circuitos, elevadores, interruptores e tomadas, etc.);
  • Sistemas de segurança (CFTV, Portões, Interfones, etc.)
  • Instalações Hidráulico-Prediais e gás (instalações hidráulicas, esgotos, águas pluviais, louças, metais, bombas, etc.)
  • Sistemas combate a incêndios (extintores, sprinklers e componentes, pressurização de escadas de incêndio, iluminação de emergência, equipamentos de incêndio, etc.)
  • Revestimentos de paredes, pisos e tetos (paredes internas e externas, tetos, forros de gesso e madeira, revestimentos especiais, pisos, etc.)
  • Lazer (jardins, playgrounds, piscina, etc.)
  • Pintura e impermeabilização (Pintura interna e externa)

A higiene da edificação, conforto e segurança do usuário.

Um programa de manutenção que abranja esses itens, pautado na execução pelas NBR apresentadas garantem que o conforto, a segurança e a higiene da edificação sejam cumpridos, não só causando nos usuários a sensação de cuidado e conforto, mas também evitando acidentes que possam ferir e tirar vidas e prevenir riscos ambientais.

A imagem da edificação

Em resumo, trabalhamos com parâmetros de segurança, conforto e boa utilização de todos os componentes de uma edificação. Faz-se importante lembrar ainda, no entanto, de uma questão menos incisiva na rotina operacional de um prédio, mas de grande valor para os seus usuários: a imagem que aqueles que precisam estar ali guardam do local. A sensação de bem-estar é extremante importante, embora seja negligenciada, por vezes.

Slide completo e vídeo de apresentação do webinar aqui.